개요
소득없는 연소자나 부녀자등이 명의로 부동산을 취득하는경우 증여및 소득세탈루혐의가있는경우 과세관청에서는자금출처조사을할수있고 자금출처조사시 사실상의 자금흐름을 철저히 조사하여 협의가 밝혀지는경우 증여재산가액 등에서 증여공제액을 차감한후에 증여세을 과세한다.
증여공제와 자금출처조사
1.증여세법상 증여공제
1) 배우자로부터 증여받는경우:6억
2)직계존비속으로부터 증여받는경우 :5,000만원 (미성년자가 증여받는경우2,000만원)
3)배우자및직계존비속이아닌 친족으로부터 증여받는경우 :1,000만원 조사
2.자금출처
직업.연령. 소득및 재산상태 등으로보어 당해부동산을 자신의 능력으로 취득하였다고 인정하기어려운경우에는 당해세무서에서 취득자금출처을 조사받게되고 조사결과 취득자금의출처을 제시하지못하며 증여세을 물어야한다.
다만.소득에대하여 명백한증명이 어려운 경우 .연령,직업등을 감안하여 사회통념상 스스로 자신의 부동산을 취득할능력이있다고 인정되는때에는자금출처조사를 배제하고있다.
부동산자금소명의경우 취득자금이10억원 미만이면 자금출처80%이상확인이되면, 나머지20%금액에대해서는 소명할필요가없으며,10억이상인경우에는 자금출처를 소명하지못한금액이2억원미만인경우에만 자금출처전체을 소명한것으로본다.  
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이때 자금출처는 단순히 증여받은자의 재산이나 소득으로 소명해서는안되며 실질적으로 부동산 취득자금을 어떻게 마련했는지 소명해야한다. 자금출처에는 금융권대출,타인으로부터의 차입금 및 전세보증금을 포함한다.그러므로 소득이없는 미성년자나 부녀자가 부동산을취득하게되면 자금출처조사을 대비해 부동산취득자금에대한 출처와 관련된증빙을 미리 준비해둘 필요 있다.
당해재산 취득일 .전10년이내에 취득한 재산가액이 다음의 기준 금액 미만인경우에는 자금출처조사을 배제하고있다. 다만 이는 자금출처조사배제기준일일뿐 증여공제 와는 다른개념임을 유의하여야한다.
증여추정 배제기준
| 구 분 | 주 택 | 기타재산 | 채무상환 | 총액한도 |
| 30세미만 | 5천만원 | 5천만원 | 5천만원 | 1억원 |
| 30세이상 | 1.5천만원 | 5천만원 | 5천만원 | 2억원 |
| 40세이상 | 3억원 | 1억원 | 5천만원 | 4억원 |
자금출처대상자로 선정되거나 세무서에서 자금원천을 소명하라는 안내문을 받았다면 증밍서류을 제출해 취득자금출처를 밝혀야 만 증여세과세를 피할수있다.
취득자금의80% 이상을 소명하지않으면 (취득자금이 10억원 이상인경우에는 소명하지못한 금액이 2억원미만이 되지않으면)취득자금에서 소명금액을뺀 나머지를 증여받은것으로보기때뭄에 소면자료는 최대한 구비해 제출해야한다.
자금출처로 인정되는 대표적인 항목과 증빙서류
| 구 분 | 자금출처로 인정되는금액 | 증 빙 서 류 |
| 근로소득 | 총급여액-원천징수세액 | 원천징수영수증 |
| 퇴직소득 | 총지급액-원천징수세액 | 원천징수영수증 |
| 사업소득 | 소득금액-소득액상당액 | 소득세 신고서 사본 |
| 이자배당 기타소득 | 총급여액-원천징수세액 | 원천징수영수증 |
| 차입금 | 차입금액 | 부채증명서 |
| 임대보증금 | 보증금또는전세금 | 임대차계약서 |
| 보유재산처분액 | 처분가액-양도소득세 등 | 매매계약서 |
특히 개인간의 금전거래인경우에는 사적인 차용증,계약서,영수증만으로 거래사실을 인정받기어려우므로 이를 뒷받침할수있는 예금통장사본,무통장입금증, 등 금용거래자료을 준비하는것이좋다
이상 부동산구입시 자금출처조사와 증여세 등 에 관해서 정보을 제공합니다.자세한사항은 세무사에게 상담하시면 도움이될것입니다