1부동산양도소득세는 토지.건물. 부동산에관한 권리주식등을 유산으로 얀도함으로서 발생하는소득에부과하는 국세입니다 . 현행세법체계상 양도소득세는 특별한 경제할동없이 단지 자산을 보유하고있는 동안에 발생한 시세차이 즉 자본이득만을 과세대산으로한다. 하지만 경상적이고 반복적인 경제활동을 통해 발생하는통상소득은 양도소득세가 아닌 사업소득세 과세대상이된다.
개인이 부동산을 양도하여 발생한 양도소득에대해서는 개인의 다른소득과 분류하여 소득세법상 양도소득세만 부과되지만 법인이 부동산을 양도하여 발생한 양도소득세에 대해서는 법인의다른소득과 그양도소득을합하여 법인세법상 법인세가부과되고 추가법인세가 부과된다.
자산이전으로 발생한 소득에 대한 과세
| 대가성 | 납세의무자 | 사업성 | 세목 | 비고 |
| 유상이전 | 양도자 | 일시적.비반복적양도 | 양도소득세 | |
| 양도자 | 사업적양도 | 양도소득세 | 매매업또는건설업으로 종합소득세 |
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| 무상이전 | 수증자 (개인.비영리법인) |
비사업자 | 증여세 | |
| 개인사업자 | 종합소득세 | 사업과 관련하여 받은 자산수증익은 소득세과세 |
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| 수증자(영리법인 | 법인세 | 자산수증익으로 입금산입 법인세과세 |
제2절 과세대상
양도소득세 과세대상 소득은 다음에열거하는과세대상자산(토지및건축물,부동산,에 관한권리)을 유상으로 양도한경우에 발생한소득입니다. 그러므로 부동산을 유산으로 양도한경우라도 양도차익이없으면 양도소득세을 부과하지않습니다.
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1)토지와건축물
2)부동산에 관한권리
*지상권.전세권.등기된부동산임차권
*부동산을 취득할수잇는권리 :아파트당첨권.토지상환채권.주택상환채권등
3)주식 또는 출자지분(신주인수권포함)
*주권상장법인의 주식으로 대주주가양도하는주식등
*비상장주식등
4)기타자산
*부동산과 함께양도하는 영업권 특정시설물이용권및 회원권.특정주식,부동산과다보유주식
제3 납세의무자
양도소득세 납세의무자는 소득세법규정에서 열거하고잇는 과세대상자산을 양도함으로서 발생하는소득이있는 개인을 말합니다. 개인은 주소 도는거소을 기준으로 거주자와 비거주자로 구분하고있으며 거주자는 구내,외 소재하는자산에대하여 납세의무가있고 비거주자는 국내에 소재한자산에대해서만 납세의무가있습니다.
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**과세표준의계산**
양도소득세 계산은 다음과같은3단계를 거쳐서 계산합니다.
1)양도가액-필요경비(취득가액+자본적지출액+양도비)=양도차익
2)양도차익-장기보유특별공제=양도소득금액=양도소득금액
3)양도소득금액-장기소득기본공제=과세표준
**양도소득세계산**
양도차익;양도차익이란 양도가에서 필요경비을 차감한금액입니다.여기에서 필요경비란 부동산등을 취득하여양도할때까지투입된 총비용을 말합니다.필요경비항목은 취득가액.자본적지출비,양도비 등이 포함됩니다.
장기보유특별공제
장기보유 특별공제는3년이상보유한 토지와건물의 양도에한해서적용된다 그러나3년이상보유한부동산일지라도 아래에 해당하는자산은 장기특별공제대상에서 제외된다
1미등기자산
2 조정대상지역에있는주택으로서 1세대2주택에 해당하는주택
3)조정대상지역에있는주택으로서 1세대3주택에해당하는주택
*다주택중과세 한시적유예2022년5월10일부터2024년5월9일까지양도하는 주택
장기보유특별동제액의계산
| 보유기간 | 일반부동산 | 1세대 | 1주택 |
| 3년이상~4년미만 | 6% | 12% (보유) | 12%(거주) |
| 4년이상~5년미만 |
8% | 16% | 16% |
| 5년이상~6년미만 | 10% | 20% | 20% |
| 6년이상~7년미만 | 12% | 24% | 24% |
| 7년이상~8년미만 | 14% | 28% | 28% |
| 8년이상~9년미만 | 16% | 32% | 32% |
| 9년이상~10년미만 | 18% | 36% | 36% |
| 10년이상~11년미만 | 20% | 40% | 40% |
| 11년이상~12년미만 | 22% | 보유.거주 |
| 12년이상~13년미만 | 24% | 2년이상거주한1세대1주택인경우 |
| 13년이상~14년미만 | 26% | 보유기간과 거주기간에따라 |
| 14년이상~15년미만 | 28% | 장기보유세 차등적용 |
| 15년이상~ | 30 |
(장기보유특별공제액은 양도자산의보유기간이3년이상인부동산)
제3 세 율
양도소득세 세율은 조세부담능력을 고려하여 과세표준에따라 차등세율을적용하는 초거ㅏ누진세율과 부동산정책차원에서 적용하는비례세율,그리고 부동산경기조절을위한 탄력세율 등 다양한세율체계를갖고있습니다.그리고 정권이 바귄때마다 세율이변합니다. 한마디로 정확한세율이 지석하지않는다는것이죠.
1)일반세율
다음에해당하는 자산의 양도에따른 양도소득에대해서는 과세표준크기에따라7단계의 초과누진세율을 적용합니다
*토지.건축물로서 보유기간이2년 이상일것
*부동산에관한권리로서 보유기간이2년이상인것
*기타자산 등
**초과누진세율**
| 과세표준 | 세 율 | 누진공제액 |
| 1,400이하 | 6% | |
| 1,400만원초과5,000만원이하 | 15% | 1,260,000원 |
| 5,000만원초과8,800만원이하 | 24% | 5,760,000원 |
| 8,800만원초과1억5천만원이하 | 35% | 15,440,000원 |
| 1억5천만원초과3억원이하 | 38% | 19,940,000원 |
| 3억원초과5억원이하 | 40% | 25,940,000원 |
| 5억원초과 10억원이하 | 42% | 35,940,000원 |
| 10억원초과 | 45% | 65,940,000원 |
**비례세율및 중과세율**
| 구 분 | 세 율 |
| 1년미만보유 | 50%(주택은70%) |
| 2년미만보유 | 40%(주택은60%) |
| 미등기양도 | 70% |
| 분양권양도(입주권제외) | 1년이내70%.1년초과60% |
| 비사업용토지 | 일반세율+10% |
| 1세대2주택(조정대상지역 내) | 일반세율+20% |
| 1세대3주택(조정대상지역 내) | 일반세율+30% |
제4장 양도소득세가 중과세되는 1세대 다주택범위
중과세 내용:주택에한함
중과세대상주택을 양도하면 중과세율(1세대2주택은 일반세율+20%, 1세대3주택이상은 일반세율+30%)적용 및장기보유특별공제를 배제합니다.
*한시적으로 다주택중과세유예기간 22년5.10부타~24년5.9일까지 매도한중과세주택은 중과세을 유예합니다.
보유한경우의 해당주택세대 다주택의범위
*조정대상지역에있는주택으로서 대통령령이정한1세대2주택에 해당하는주택
*조정대상지역에있는주택으로서 1세대주택과 조합원입주권과 분양권(2021년 이후취득분을 각각1씩 보유한경우의 해 당주택
*조정대상지역에있는주택으로서 대통령령이 정하는 1세대3주택이상에 해당하는주택
*조정대상지역에있는 주택으로서 1세대가 주택과 조합원입주권과 분양권과 (2021년이후취득분)을
보유한경우로서 그 수의 합이 3이상인경우해당주택이해당됩니다.
중과세대상:토지
비사업용토지를 양도하면 중과세율(일반세율+10%)을 적용합니다
비사업용토지의 범위
1)농지(전.답.과수원)
* 소유자가 농지소유지에 거주하지않거나 자기가 경작하지않는 토지
* 특별시.광역시(광역시의 군은제외)및 시지역(읍.면지역은제외)중 "국토의 계획및 이용에관한법률"의 규정에 의한 도시 지역안의 농지(녹지지역 및 개발제한구역의 농지를 제외하고,도시지역으로편입된 날부터 3년이경과되지 아니한 농지 도 제외합니다
2) 임야:
* 임야소유자가 임야소유지에 거주하고있지않는경우
3) 목장용지:
* 축산업을 영위하는 자가소유하는 목장용지로서 대통령령이정하는 토지면적이 초과하는겨우
* 특별목장용지시.광역시 및 시지역의 도시지역안에 있는 목장용지
* 축산업을 영위하지하지 아니하는 자가 소유하는 목장용지
3)비사업용.나대지.잡종지
* 지방세법상 종합합산과세대상(건축물이없는 나대지.공장건축물 부속토지중 기준면적을 초과한토지,일반건축물부속토지중기준면적을 초과한토지등)
* 주택부속토지중 주택이 정착된면적에 지역별배율(도시지역안의 토지5배,도시지역밖의토지10배0을 곱하여 산정한면적을 초과하는 토지
* 별장 과 부속토지(별장의 부속토지는 그경계가 명확하지않는경우에 그건축물의바닥면적의10배에 해당하는토지)
** 양도소득세 과세표준 확정신고와 자진납부**
신고기간:양도소득금액이있는 자는 양도소득이발생한 연도의 다음연도 5월1일부터5월31일까지 납세지 관할세무서장에게 신고하여야합니다
* 양도소득세는 분납과 불성실가산세가있으므로 해당되신분은 관할세무서에 문의바랍니다
* 납부지연가산세있음
*한시적으로 다주택중과세유예기간 22년5.10부타~24년5.9일까지 매도한중과세주택은 중과세을 유예내용!.
다주택자의 양도소득세 중과를 한시적으로 배제하는 기간이 내년 5월 9일까지 1년 연장됩니다.
일시적 2주택자가 양도세·종합부동산세 특례를 적용받는 기존 주택 처분 기한은 2년에서 3년으로 늘어납니다.
또 경기 연천과 인천 강화·옹진군 소재 주택을 포함한 2주택자도 종부세와 양도세 상 1주택자 혜택을 받게 됩니다.
정부는 오늘(18일) 이런 내용 등을 담은 2022년 세제개편 후속 시행령 개정안을 발표했습니다.
정부는 종부세와 양도세제 상 1세대 1주택 판정 시 주택 수에서 빼주는 지방 저가주택(종부세)과 농어촌주택(양도세) 특례 대상에 경기도 연천군과 인천시 강화군, 옹진군을 포함했습니다.
다주택자에 대한 양도세 중과 한시 배제 기한은 내년 5월 9일까지 1년 연장하기로 했습니다.
이사 등에 따른 일시적 2주택자의 양도세·종부세 특례 상 기존 주택 처분기한은 2년에서 3년으로 늘어납니다.
2주택자가 3년 안에 기존 주택을 팔면 양도세와 종부세 등에서 1세대 1주택자 대우를 해주는 것입니다.
상생임대주택에 대한 양도세 특례 적용 범위도 늘리기로 했습니다