조세는 과세권자에따라 국세와 지방세로 나누어지고 , 부동산조세는 부동산활동과관련하여 다음과같이구분한다.
**부동산 조세의 분류**
| 구분 | 본세 | 부가세 |
| 취득시 (국세.지방세) | 국 세 :인지세.상속세.부가가치세 | |
| 지방세 : 취득세 | 농업촌특별세(10%,20%) 지방교육세(20%) 농특세 (20%) |
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| 보유시 또는 임대시 (국세.지방세) | 국 세 : 법인세(임대소득세) 종합소득세(임대소득) 부가가치세(임대소득) 종합소득세 |
지방소득세(10%).지방소득세(10%) 농어촌특별세 |
| 지방세 :재산세.지방소득세 지역자원시설세 |
지방교육세(20%) | |
| 처분시 | 국 세 :법인세 추가법인세 양도소득세 종합부동산세(부동산 매매업등) 부가가치세 |
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| 지방세 : 없음 | 지방소득세(10%) 농특세(20%) |
(국세의 과세관청은 국세청이고 지방세의 과세광청은 각 지방단체입니다)
취득세 의 의의
취득세는 부동산등 특정재산의 취득행위에 대하여 취드관 재산의 가치를 재원으로하여 징수하는조세입니다
취득의개념지방세법상 취득이라함은 매매 .교환.상속.기부.법인에대한현물출자.건축(건축물의 신축.증축.개축)고유수면의 매립.간척에의한토지의조성 등과 이와 유사한 취득함으로서 원시취득.승계취득 또는 유상취득 무상취득 을불문한 일체의 취득을 말합니다.
취득의 시기
(1) 유상 승계의경우(예.부동산매매시)
*원칙:계약상 잔금지급일 일반적인취득시기는 원칙적으로 계약상 잔금지급일이다.다만,계약상 잔금지급일을 알수없는경우는 계약일로부터 60일이 경과하는날에 취득한것으로봅니다.
2) 예외:사실상 잔금지급일
다음의 경우에는 계약상 잔금지금 지급일에 불구하고 사실상 잔금을지급한날을취득시기로 합니다.
*국가.지방자치단체.지방차치단체조합 로부터의 취득
*외국으로부터 수입에의한 취득
*공매방법에 의한취득
*민사소송 및 행정소송에 의하여 확정된 판결문에 의 하여 취득가액이 객관적으로 입증되는 경우의 취득
*법인장부에 의해서 취득가액이 객관적으로 입증되는 경우의 취득
*"부동산 거래신고 등에 관한법률" 제3조규정에 의한 신고서를 제출하여 동법 규정에의해 검증이 이루어진 취득
**등기접수일
* 취득전에 등기.등록을하는 경우에는 그등기일 또는 등록일을 취득시기로한다
(2)무상 승계취득의 경우
1)증여에 의한 취득
원칙:(계약일) 증여나 기부 등 무상취득의 경우에는 대가관계가 없이 취득이 성립되는것이므로 그취득시기는 계약일입니다.
예외:등기 .등록일
증여 또는기부에의하여 취득한재산을 계약일전에 등기 .등록한경우에는 그등기.등록일을 취득시기로 합니다.
2)상속에 의한 취득
상속에의해 취득한경우의 취득시기는 상속계약일입니다. 여기에서 상속이란 유증 .사인증여를 포함합니다
(3) 자가건축에 의한 취득의경우
1)원칙:사용승인일 교부일
신축허가를 받아 건축물의 취득시기는 사용승인서 교부날입니다.
2)예외:사실상 사용일 또는 임시사용승인일
건축허가를받아 건축하는건축물을 사용승인서 교부일전에 사실상사용하거나 임시사용승인을받는 경우에는 그 사실상 사용일 또는 임시사용승인일을 취득시기로봅니다.그리고 건축허가를 받지않고 건축하는 건축물의 사용시기는 사실상 사용일입니다.
과세대상과 납세의무자
과세대상
**부동산: 지방세법에서 부동산이라함은 토지와 건축믈을 말하는데 이는 토지 및 그정착물을 부동산으로 한다는 민법의 규정과 동일한 개념입니다.
**기타 취득세 :차량.승마.임목.항공기.선박.광업권.어업권.골프회원권..승마회원권.콘도미니엄회원권.종합시설이용회원권
(1)납세의무자
1)부동산취득하는자:
* 부동산.차량.기계장비.임목.선박.광업권.어업권.골프회원권.승마회원권.콘도미니엄회원권.종합시설물 이용회원권을 취 득하는자는 취득세를 납부해야합니다.
*과세대상물을 취득한후 등기 등록하지않는경우라도 공부상 등재여부와 관계없이 사실상취득할때에는 사실상소유자 또는양수인은 취득세를 납부하여야합니다.
*차량.기계장비.항공기의 제작목적이 판매에있는경우와 주문에 의하여 건조하는선박은 승계취득자에 한해 납세의무가있습니다.
2)부동산등의 상속자
상속(피상속인이 상속자에게 한 유증 및 포괄유증과 신탁재산의 상속포함)으로 과세대상 물건을 취득한경우에는 그상속자가 납세의무자 입니다.
3)주택조합원
주택조합과 주택재건축조합이 당해 조합원으로 취득하는 조합주택용부동산(동동주택과 그 부대 복리시설 및 그 부속토지)은 그상속자가 납세 의무자입니다.
과 세 표 준
원칙:취득자의 신고가액
취득세의 과세표준은 원칙적으로 취득세 과세대상자산을 취득한 자가 취득한가액으로서 취득자가 신고한가격입니다(예)부동산매매가격
예외:
1)시가표준액 :취득세의 과세표준액은 원칙적으로 취득자가 신고한가액으로 하지만 다음에해당하는 경우에는 시가표준액을 과세 표준으로합니다.
*취득자가 취득신고하지않는경우
*취득신고는 하였지만 신고가액이없는경우
*신고가액이 시가표준액에 미달인경우(예)공시지가 이하로신고경우
2)사실상취득가액
취득사실이 객관적으로 인정되는 다음의경우에는 사실상 취득가액을 과세표준으로합니다.
*국가.지방단체.지방자치단체조합 으로부터 의 취득
*외국으로부터 수입에의한취득
*공매방법으로부터취득
*민사소송 및 행정소송에 의하여 확정된판결문에의해서 취득가액이 객관적으로 입증되는 경우취득 .(다만 화해.포기 인낙.의제자백에 의한 판결문은제외합니다)
*법인장부에 의해서 취득가액이 객관적으로 입증되는 경우의 취득(증여.기부.기타.무상취득제외)
* [부동산 거래신고 등에 관한법률 ] 제3조의 규정에 의한 신고서를 제출하여 검증이 이루어진 취득
3)시가 인정액
무상취득의경우 불특정다수인간의 객간적인 거래가액인 "시가인전액"을 과세 표준으로 한다 다만.상속. 시가표준액1억원 이하 부동산은 및 시가인정액 산정이 불가능한경우에는 시가표준액을 과세 표준으로 할수있읍니다
| 매매 | 교환 | 동일시 세율적용함 | ||||||||
| 취득방법 | 6억원이하 | 6억원이하 | 6억원이상 9억원이하 | 6억원이상 9억원이하 |
9억초과 | 9억 초과 |
||||
| 6억원 이하85접굡미터이하 |
6억원이상85제곱미터이상 | 85제곱미터이하 | 85제곱미터이상 | 85제곱미터이하 | 85제곱미터이상 | 신축 | 상속 | 증여 | ||
| 취득세 | 4% | 1% | 1% | 1%~3% | 1% ~3% |
3% | 3% | 2.8% | 2.8% | 3.5% |
| 농특세 | 0.2% | - | 0.2% | 0.2% | 0.2% | 0.2% | 0.2% | 0.2% | ||
| 교육세 | 0.4% | 01% | 0.1% | 0.1% | 3.0% | 0.3% | 0.3% | 0.16% | 0.16% | 0.3% |
| 합 계 | 4.6% | 11% | 1.3% | 1.1% | 3.5% | 1.1% | 1.1% | 3.16% | 3.16% | 4% |
.세율=(취득가액X2/3억원-3)X1/100
세대 및 주택수개념
-1세대:주민등록상 세대를 기준으로 하고 배우자 및 30세미만이고 일전소득없는 자녀포함
-주택수:주택부수토지.상속주택(5년이내).임대주택.주거용오피스텔. 분양권.입주권포함 공시기가1억이하주택(일정요건을 갖춘 농어촌주택 제외)
-공동주택: 각각1개의 주택으로 산정 (동일세대원간인 공동소유인경우 제외)
-일시적인2주택:1주택 세대가 신규주택을 취득하여 일시적인 2주택이된경우 중과제외
**1세대1주택자가 소유주택을 배우자.직계존비속에게 증여한 경우3.5% 적용.그외12%적용
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>
중과세
주택매매 및 증여의 경우 아래요건에 해당하는 경우 중과세율을 적용한다.
| 구 분 | 1주택 | 2주택 | 3주택이상 | 법인.4주택 |
| 주택매매 (조정대상지역) |
1~3% | 8% | 12% | 12% |
| 비조정대상지역 | 1~3% | 1~3% | 8% | 12% |
| 주택증여조정대상지역(3억원이상) | 3.5%** | 12% | 12% | 12% |
| 그외 | 3.5% | 3.5% | 3.5% | 3.5% |
**1세대1주택자가 소유주택을 배우자.직계존비속에게 증여한 경우3.5% 적용.그외12%적용
과 세 방 법
취득세는 신고납부조세입니다. 따라서 취득세는 납세의무자가 신고에 의하여 결정한 세액을 징수하는것을 원칙으로 하되,신고납부하지않거나 신고납부한 세액이 납부하여야 할 세액에 미달하는경우 가산세를 포함하여 보통징수법에의하여 징수합니다.
(1)원칙:신고납부
1)일반신고납부기간
취득세 과세물건을취득하는자는 그취득한 날로부터60일이내에 이를 신고함과 동시에 취득세 산출금액을 납부하여야합니다.
2)추가신고 납부기한
일반세율이 적용되는 과세물건을 취득한 후에 당해 과세물건이 중과세율 적용대상이된때에는 중과세율 적용대상이된날부터 30일 이내에 중과세율을 적용하여 산출한세액에서 이미납부한 세액(가산세제외)을 공제한금액을 세액으로하여 신고납부합니다.
이상으로 우리 실생활에 부동산 매입했을때 궁금한 부동산취득세에 대하여 알아보았습니다.
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