부동산공법 과 생활적용

부동산공법(不動産公法) :

 

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부동산에 관한 공법적(강제적) 규율을 가하는 법규의 총체를 말한다.

따라서 소유자의 의사와 관계없이 특정토지의 용도가 제한되거나 거래의 상대방 가격, 방법 등이 제한되기도 하며, 때로는 소유권 자체가 박탈되기도 한다.

이러한 제한은 토지소유자 개인의 이익을 넘어서는 공익을 위해, 국가가 개인보다 우월한 지위에서 개인의 재산권행사를 제한하고 사람들 간의 법률관계에 개입하는 것이다.

 

이를 위한 근거가 되며 또한 규범이 부동산 제한권을 행사하는 법이다. 사법상 개념으로는 부동산을 토지와 그 정착물로 정의하나, 공법상으로는 토지의 개념을 생활공간이라는 넓은 의미로 새겨 부동산 공법을 '토지공법' 이라고도 한다.

다만, 부동산공법은 부동산에 대한 공법적 규율을 뜻하므로 부동산관계법률 중「민법」,「부동산등기법 등 사법관계에 관한 법률과「소득세법」,「지방세법」,「토지초과이득세법」등 조세관계법률은 부동산공법에 해당되지 않는다 .

최근에는 부동산공법도 사회적변화 로 많이 변하는추세이다. 왜냐하면  이전에 부동산공법은 막연한포괄적의미가 규제

일변도 였지만. 지금의 부동산공법은 산업화영향과 미래 국가발전계획에따라 많이 유연성으로 법이 변한것같습니다.

그예로 전에는 한번 공원지역으로 지정되면 좀처럼  지정해제가 어려워지만 .지금은 많이지정해제가  되고있습니다.따라서  정말  자금이많은 사람은 도시주변 해제가 가는한 토지을 사주는것이 좋을것같네요.

부동산사법(不動産私法):

부동산을 소유하고 이를 사용ㆍ수익ㆍ처분하는 것은, 원칙적으로「민법」을 비롯한 사법에 의하여 규율된다. 사법중 부동산을 규율대상으로 하는 부분을 부동산사법이라고 한다.

부동산사법의 기본법인 민법은 구체적인 토지소유권의 내용을 담아, 사소유권절대의 원칙을 바탕으로 하여 토지소유자로 하여금 가능한 한 최대한으로 토지를 사용ㆍ수익ㆍ처분할 수 있도록 하고 있다. 따라서 부동산관계법령중에서「민법」과 그 특별법(「외국인토지법」,「주택임대차보호법」,「집합건물의소유및관리에관한법률」,「입목에관한법률」,「농지담보법」등) 및「부동산등기법」의 민법부속법령 등이 부동산사법에 해당된다. 

부담금(負擔金) : 일반적으로 특정한 공익사업과 특별한 관계에 있는 자에 대해 그 사업에 필요한 경비를 부담시키기 위해 부과하는 금전지급의무를 말한다.

부과하는 대상에 따라 수익자부담원칙, 원인자부담원칙, 개발자부담원칙으로 나눌 수 있으며, 현재는「개발이익환수에관한법률」에 의한 개발부담금,「수도권정비계획법」에 의한 과밀부담금, 그리고「환경개선비용부담법」에 의한 환경개선부담금,「도시교통촉진법」에 의한 교통유발부담금 제도가 운용되고 있다   

 

 

 

부동산공법상 용도지구 지역  종류

토지 종류	경계 ,경관녹지 ,경지, 공개용지 ,공공용지, 공터, 구릉지, 녹지, 논,  맹지,  문전옥답, 미등기토지, 밭, 보전산지부지  비사업용토지, 사업용토지, 산지 연결녹지, 옥토, 완충구역 ,용지 ,전답, 준보전산지,  미목.택지 ,현황도로
토지개발 용어	간척 ,거한지 ,간척지 ,감보 , 감환지 개간개발환지 가환지 • 간척 • 간척지 • 감보 • 감보율 • 감환지 • 개간 • 개발부담금 • 개발행위허가 • 개별환지 • 건축면적 • 건축허가 • 건축허가권 • 건축허가권 승계 • 건폐율 • 경계확정의 소 • 경지정리 • 공용환지 • 공유수면매립 • 공통감보 • 과소토지 • 구획 • 구획정리 • 국토 • 국토개발 • 국토개발계획(국토종합계획) • 국토공간 • 권리면적 • 기준면적 • 농지개량 • 농지보전부담금 • 농지전용 • 농지전용신청 • 농지전용허가 • 대지권 • 대지면적 • 대지사용권 • 대체산림자원조성비(산지전용부담금) • 대토 • 도로부담금 • 도시계획 • 도시관리계획 • 도시기본계획 • 매립 • 매립지 • 면적 • 면적식 • 바닥면적 • 보류지 • 본환지 • 부담금 • 부지조성 • 분필 • 비례율 • 비지정분할 • 비환지 • 사업성 • 산지전용 • 산지전용신청 • 산지전용허가 • 성토 • 수용 • 승역지 • 연도감보 • 연면적 • 요역지 • 용도변경 • 용적률 • 원형지 • • 임야대장 • 입체환지 • 재환지 • 절토 • 적응환지 • 절충식 • 제자리환지 • 주택지 • 증환지 • 지목변경 • 지상권 • 지역권 • 지정분할 • 집단환지 • 청산 • 청산금 • 체비지 • 택지지구조성 • 토지개발 • 토지구획 • 토지대장 • 토지사용권 • 토지소유권 • 토지이용 • 토지이용계획 • 토지이용계획도 • 토지이용계획 확인서 • 토지이용권 • 토지형질 • 토지형질변경 • 평가식 • 평면환지 • 합필 • 행위제한 • 형질변경 • 환지 • 환지계획 • 환지면적 • 환지명세 • 환지부지정 • 환지설계 • 환지예정면적 • 환지예정지 • 환지제외 • 환지처분 • 환지청산 • 환지확정
지목과용도	경마장 • 고속도로 휴게소 • 골프장 • 공공용지 • 공동주택용지 • 공업용지 • 공원 • 공원묘지 • 공장용지 • 공항 • 과수원 • 광업용지 • 광천지 • 구거 • 군사용지 • 근린상업용지 • 나대지 • 농업용지 • 농업용 창고 • 다세대주택용지 • 단독주택용지 • 답(논) • 대지 • 도로 • 매립지 • 목장용지 • 묘지 • 발전소 부지 • 사적지 • 상업용지 • 수도용지 • 수산용지 • 스키장 • 승마장 • 시설용지 • 아파트용지 • 야영장 • 양식장 • 양어장 • 업무용지 • 여객자동차터미널 • 연립주택용지 • 염전 • 용지 • 운동장 • 유원지 • 유지(저수지) • 인공림 • 일반상업용지 • 임야 • 자연림 • 잡종지 • 전(밭) • 제방 • 조림지 • 종교용지 • 주상복합용지 • 주유소용지 • 주차장 • 주택용지 • 중심상업용지 • 창고용지 • 채석장 • 철도용지 • 체육용지 • 축사 • 콘도미니엄 부지 • 태양광발전소 부지 • 특수토지 • 폐구거 • 하천 • 학교용지
용도지역	계획관리지역 ,공업지역,관리지역 ,근린상업지역 ,녹지지역, 농림지역 ,도시지역 ,미세분지역,미지정지역,  보전관리지역 ,보전녹지지역, 상업지역,생산관리지역 ,생산녹지지역 ,유통상업지역 ,일반공업지역 ,일반상업지역 ,일반주거지역 ,자연녹지지역 ,자연생태계보전지역 ,자연환경보전지역 ,전용공업지역 , 전용주거지역 , 제1종일반주거지역 ,제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역,제1종전용주거지역,제2종전용주거지역,주거지역, 준공업지역준주거지역 ,중심상업지역, 특별대책지역
용도지구	개발진흥지구 ,경관지구, 고도지구 ,관광휴양개발진흥지구 , 문화자원보존지구,미관지구, 방재지구, 방화지구 보존지구 ,보호지구,복합개발진흥지구,복합용도지구, 산업개발진흥지구 ,산업지구, 상업지구 ,생태걔보존지구, 시가지경관지구,시설보호지구,역사문화미관지구,유통개발진흥지구,일반미관지구, 자연경관지구,자연취락지구, 주거개발진흥지구,중심미관지구,중요시설물보존지구,집단취락지구,최고고도지구,최저고도지구,취락지구,택지개발지구, 택지지구,특정개발진흥지구,특정용도제한지구 ,특화경관지구
용도구역	개발제한구역(그린벨트),경제자유구역, 교육환경보호구역,도시계획구역,도시자연공원구역,문화재보호구역,비시가화구역,상수도보호구역,수산자원보호구역 ,시가화구역 ,시가화조정구역,접도구역
단      지	공업단지(공단)국가산업단지 ,농공단지 ,도시첨단산업단지, 산업단지(산단),일반산업단지

(견본)토지이용계획확인원 

 

                                             

 

**토지이용계획확인서 발급방법**

1)집에서 발급받는방법 : 집에서 컴퓨터가 있는분는  지번을  "토지이음"에 들어가서 지번을 입력하면 발급받을수있습니다.주의 사항 :임야나 산지 지번은 "산"으로 표기하여야한다.

2)관공서에서 발급받는방법 구청 시청 군청에서 발급받을수있습니다 민원실에 방문해서 지적과나 토지관련해당과에 가서  신청서 기재후신청하면바로 발급받을수있습니다 (수수료1,000원 필요함)

 

*주의사항:관공서에서 발급한 토지이용계획확인원은 은행이나 타 기관에 제출해서 신뢰성을받을수있으나 집 또는공인중개사 사무실에서발급받은 토지이용계획확인서는  참고용 입니다

 

3)더 자세한사항을 알고싶거나 뜻모르는행위제한 또는 당장 건축행위나 개발행위는 해당과에 직접방문해서 확인필요합니다. 해당과는 .대표적으로 건축과   지목이 논.밭이면 농지과  지목이 임야이면 산림과나 산림녹지과 도시지역 에 해당하는 행위이면 도시개발과 도시계획 등등을 직접방문해서 알아보셔야합니다.그리고 시,군,구청마다 조례가 상이 하므로  꼭방문해서 알아보셔야합니다.

**부동산공법은결과적으로 공공의 이익과 주변개발이  무분별한개발을 방지함이목적입니다.그래서 한동안 토지주는 내땅가지고 왜 내맘대로못하냐고 하는사람도 가끔있지만 그것은 공공의 이익이우선이기때문입니다.땅이란것은 한정적인소비재입니다 그말뜻은 소비재는 공장에서 무한적으로 생산한수있지만 토지는 형질,모양.고저.등등..이  오직 그토지에 한정되고 ,토지를 생산할수없다는 특성때문이고 .또한 지역성이있습니다 (그말뜻은 토지는 이동이불가능하다는뜻입니다) 

그러므로 우리나라뿐만아니고 전세계국가 가 토지에 관한 법이 별도로있습니다.  그러므로 토지이용은 국가가 별도로 관리한다는사실을 알고 토지투자하시길바랍니다.